Kiedy fiskus ma prawo zakwestionować cenę z aktu notarialnego

Należny podatek

Umowa sprzedaży nieruchomości wiąże się z zapłatą przez kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość zależy od wartości przedmiotu transakcji i wynosi 2% ceny sprzedaży. Podatek od czynności cywilnoprawnych obliczany jest przez notariusza i pobierany przez niego w momencie zawarcia umowy. Nie trzeba w tym wypadku wypełniać żadnych deklaracji podatkowych, notariusz wpłaca po prostu pieniądze na konto właściwego urzędu skarbowego, przesyła do niego również odpis aktu notarialnego.

 

Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% ceny sprzedaży nieruchomości. Fiskus może zakwestionować cenę z aktu notarialnego i zażądać podwyższenia wartości transakcyjnej.

Wyjątki od reguły

Podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczy większości transakcji na rynku nieruchomości. Jednym z wyjątków jest zakup mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera), bądź zakup działki budowlanej od firmy będącej płatnikiem VAT. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają mu (z pewnymi wyjątkami) czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT) lub z niego zwolniona.

Wątpliwości fiskusa

Na podstawie aktu notarialnego fiskus określa, czy cena sprzedaży jest zgodna z szacunkową ceną rynkową, jego zainteresowanie wzbudzają zazwyczaj duże rozbieżności między nimi. Podstawą tych działań jest art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 09.09.2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, który wskazuje, że podstawą opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości jest jej wartość rynkowa, która nie zawsze jest zgodna z ceną sprzedaży zawartą w akcie notarialnym. Niestety przepisy nie określają jakie odstępstwa do wartości rynkowej są dopuszczalne, jednak różnica w przypadku działek do 20% - 30% nie powinna wzbudzić zainteresowania urzędu. Dodatkowo jak wiemy często się zdarza, że dwie sąsiadujące działki mogą mieć zupełnie inną wartość wynikającą z indywidualnych cech np. kształtu, dostępu do drogi, uzbrojenia, dlatego też czasem trudno określić punkt odniesienia. Natomiast fiskus domaga się podwyższenia wartości transakcyjnej zazwyczaj wtedy, gdy cena znacząco i bez uzasadnionego powodu odbiega od rynkowej.

Zaniżanie cen nieruchomości

Działania urzędów skarbowych mają na celu zapobieganie zaniżaniu cen sprzedaży w umowach kupna sprzedaży. Zdarza się to dość często i ma na celu zmniejszenie kosztów związanych z transakcją jak opłaty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. W takim wypadku cena wpisana do aktu notarialnego jest niższa niż ta, którą faktycznie zapłaci sprzedającemu kupujący. Warto jednak pamiętać, że konsekwencje, jakie może wyciągnąć w takim przypadku urząd skarbowy dotknąć mogą nie tylko kupującego, ale również sprzedającego. To właśnie od niego fiskus może zażądać zapłaty podatku wraz z odsetkami. Niestety w poszukiwaniu tych nieuczciwych transakcji urzędy skarbowe czasem poddają w wątpliwość nabycie nieruchomości po niższej cenie związane z innymi okolicznościami. Zdarza się przecież często, że sprzedający obniża znacząco cenę ponieważ musi szybko sprzedać nieruchomość, ma ona pewne wady techniczne lub prawne, które obniżają jej wartość w danym momencie.

Procedura i ewentualne konsekwencje

Kiedy Urząd Skarbowy podważy wartość nieruchomości ujętą jako cenę sprzedaży w akcie notarialnym, strony transakcji zostaną wezwane do jej podwyższenia lub wskazania przyczyn uzasadniających cenę odbiegającą od wartości rynkowej. Jednocześnie urząd poda wartość, którą nieruchomość według niego przedstawia. W przypadku zgody z wyceną fiskusa podatnik musi zapłacić różnicę między podatkiem już zapłaconym a należnym wraz z karnymi odsetkami. Zdarza się, iż od transakcji do daty wezwania z urzędu mija sporo czasu, w takim przypadku kwota odsetek karnych może być spora.

 

Kiedy strony nie zgadzają się z wartością nieruchomości określoną przez urząd, mogą zaproponować własną. Jeżeli urząd jej nie przyjmie wyznaczy rzeczoznawcę, który dokona niezależnej wyceny nieruchomości. Jeżeli wartość określona przez rzeczoznawcę przekroczy o 33 procent wartość podaną przez strony, poniosą one koszty opinii biegłego, warto zatem dobrze przemyśleć swoje postępowanie, by nie narazić się na dodatkowe koszty. 

Jak potwierdzić niższą wartość

Dokumentację potwierdzającą wartość nieruchomości powinni zawczasu przygotować wszyscy, którzy kupują nieruchomości po okazyjnej cenie. W taki przypadku zainteresowanie fiskusa jest bardziej prawdopodobne. Przydatne mogą być wszelkie zaświadczenia o złym stanie kupowanego lokalu czy budynku np. przez spółdzielnię mieszkaniową. Dobrym rozwiązaniem w takim wypadku jest także dokumentacja zdjęciowa, urząd bowiem może zgłosić swoje wątpliwości po dwóch, trzech latach od podpisania umowy, kiedy zostaną wykonane wszelkie prace remontowe. W przypadku zakupu działki w cenie odbiegającej od standardowej czynnikiem obniżającym cenę może być na przykład brak uzbrojenia terenu, brak lub problemy z drogą dojazdową, kształt utrudniający zabudowę.

Dodatkowe wątpliwości

Rozbieżność między ceną a wartością rynkową to nie jedyna kwestia, która może zainteresować fiskusa. Nabywca nieruchomości musi także móc udowodnić skąd posiada środki na taką inwestycję. Nie dotyczy to sytuacji, gdy zakup jest w całości lub części finansowany kredytem, jednak jeśli osoba wykazująca niskie dochody kupi za gotówkę dom może spodziewać się pytania o pochodzenia tych pieniędzy. Trzeba więc i w takim wypadku zadbać o odpowiednią dokumentację oraz posiadać umowy darowizny, rozliczenia z podatku od spadków, wyciągi bankowe etc. Przy braku przekonujących dowodów fiskus może przyjąć, że podatnik osiągnął dochody, których nie ujawnił i naliczy od nich podatek - 75%. Nabycie nieruchomości w okazyjnej cenie może wzbudzić zainteresowanie organów podatkowych. Warto zatem zadbać o dokumentację, która potwierdzi zasadność wpisanej w akcie notarialnym ceny sprzedaży, tym bardziej, że Urząd Skarbowy może poddać w wątpliwość wartość transakcyjną do pięciu lat od podpisania umowy, kiedy stan i wartość zakupionej nieruchomości mogą być już zgoła odmienne.

 

W następnym infoprodukcie przedtawimy tajniki tematu związanego z Podłączeniem prądu do domu.